Faux dossiers de location : comment les détecter ?

« 67 % des locataires falsifient leur dossier de location pour se loger » (Source : BFM).

stats bfm

Avez-vous déjà eu des doutes pour choisir un bon locataire ?

Même en ayant passé du temps à analyser les différentes pièces justificatives du dossier du candidat, vous avez toujours cette peur de ne pas avoir fait le bon choix.

Et pourtant, vous avez raison d’être méfiant car le nombre de faux dossiers de location n’a jamais été aussi important. Même si la sélection d’un candidat est loin d’être évidente, c’est pourtant l’étape la plus importante pour vous éviter d’avoir des impayés.

Pourtant, savoir vérifier l’ensemble des pièces justificatives d’un dossier de location est assez facile lorsqu’on connaît quelques techniques et outils simples que vous allez découvrir dans cet article, issus du livre « Apprenez à démasquer les faux dossiers de location ».

Bruno Cantegrel est l’auteur de ce livre et notre partenaire, mais aussi le fondateur de Monsieur Hugo, une plate-forme de gestion locative destinée aux propriétaires.

Après avoir lu ce dossier, vous saurez comment vérifier pas à pas l’ensemble des pièces justificatives en utilisant des outils et des techniques d’experts accessibles à tous

Voici ce que vous allez apprendre dans cet article :

  • Comment identifier facilement une carte d’identité en 3 étapes ?
  • Savoir vérifier le justificatif de domicile.
  • Les étapes clés pour vérifier le contrat de travail.
  • Les 7 étapes à connaître pour vérifier un bulletin de salaire.
  • Comment vérifier à coup sûr l’avis d’imposition ?
  • Quel risque encourt le locataire en falsifiant son dossier de location

Pourquoi certains candidats font-ils des faux dossiers de location ?


La demande de logement est supérieure à l’offre dans de nombres grandes villes. Lorsque le marché immobilier est tendu, les bailleurs deviennent naturellement plus exigeants afin d’éviter au maximum les risques d’impayés.

Certains locataires cherchent alors à rendre leur dossier le plus attrayant possible pour augmenter leurs chances de trouver un bien immobilier.

De plus, beaucoup de bailleurs font appel à une assurance pour loyer impayé, qui exige en moyenne de 2,5 à 3 fois le montant du loyer en revenus. Les locataires dont les revenus sont un peu en-dessous des revenus requis peuvent alors être tentés de présenter un faux dossier.

Quel est le risque juridique pour le bailleur ?

La moitié seulement des bailleurs procèdent à des vérifications approfondies au moment de sélectionner un dossier de location. Ceux qui négligent cette étape importante s’exposent à deux risques :

  • Le risque d’impayé et éventuellement, le coût élevé d’une procédure d’expulsion (plus de
    3 000€),
  • Le risque de se voir refuser l’indemnisation de la compagnie d’assurance si la falsification était
    détectable.

Les éléments indispensables à vérifier dans un dossier de location

La liste des documents est fixée par le décret du 05/11/2015.

Suivant le profil et la situation professionnelle du candidat, les pièces justificatives qu’il devra vous fournir ne seront pas les mêmes. Vous pouvez télécharger la check-list détaillée des pièces à demander selon le profil des candidats.

Attention, vous n’avez pas le droit de demander certains documents :

  • Les informations privées : dossier médical, extrait de casier judiciaire, jugement de divorce etc.
  • Les documents bancaires : le RIB, les autorisations de prélèvement, etc.

Voici la liste des éléments qui doivent être contrôlés :

  1. La CNI (Carte Nationale d’Identité). 3 étapes pour contrôler la carte nationale d’identité (CNI) :
    – La date d’expiration : la CNI ne doit pas être périmée.
    – La police de caractères : il s’agit d’une police spécifique et infalsifiable (comparez avec votre propre CNI).
nom CNI
Exemples de prénoms à police administrative.
vraie fausse cni
À gauche, une vraie CNI française, à droite, une CNI falsifiée.
CNI non falsifiée
La bande MRZ contient des informations présentes sur la CNI.
Pensez à vérifier que les données concordent.

Si le locataire dispose d’un passeport, certaines applications permettent également d’analyser la bande MRZ du passeport.

Conseil de pro : si vous avez encore un doute sur l’authenticité de la carte, voici un outil très simple et gratuit qui va vous permettre de vérifier la bande MRZ. Vous pouvez saisir les chiffres de la bande MRZ dans cet outil qui vérifiera la bande.

  1. Le justificatif de domicile. Comment bien vérifier le justificatif de domicile ?

    Si le locataire fournit une quittance de loyer, vous pouvez vérifier la cohérence entre l’adresse sur la quittance et les informations glanées sur un réseau social comme LinkedIn. Si le candidat est hébergé chez un tiers, chez ses parents par exemple, il faudra obtenir :

    – La pièce d’identité de l’hébergeur,
    – Une attestation sur l’honneur déclarant que le candidat est hébergé à cette adresse,
    – Un justificatif de domicile au nom de l’hébergeur.
  2. Le contrat de travail. Les étapes clés pour contrôler simplement un contrat de travail ?

    Sur le contrat de travail figure le nom de la société qui emploie le candidat. Il faut vérifier que la société existe réellement (de nombreux sites Internet d’information sur les entreprises donnent cette information, comme par exemple societe.com).

    ATTENTION : si le candidat ressort comme mandataire de la société, cela veut dire qu’il peut contrôler sa rémunération en se versant le salaire qu’il veut : ainsi les éventuels bulletins de salaire qu’il va vous transmettre auront peu de valeur. Je vous recommande donc de fonder la solvabilité du dossier sur l’avis d’imposition.
  3. Le bulletin de salaire. Les 7 étapes à connaitre pour vérifier un bulletin de salaire ?

    Le bulletin de salaire est un document qui peut être falsifié facilement. Si vous ne connaissez pas les quelques règles de contrôles, vous ne pourrez pas démasquer les fraudeurs.

    Découvrez les 7 points de contrôle à réaliser sur le bulletin de salaire…

    Etape 1 : Contrôler les cumuls sur les 3 derniers bulletins de salaire.

    Il faut vérifier que le net fiscal cumulé est bien égal au net fiscal du mois précédent ajouté au salaire du mois actuel. En cas d’incohérence, il est possible que le document ait été falsifié.

    Voyons ensemble les chiffres à vérifier sur un exemple de 2 bulletins de salaires (juin et juillet).
salaire brut salaire net
Net fiscal cumulé (juin) + net fiscal (juillet) = net fiscal cumulé (juillet)

Etape 2 : Contrôler le salaire brut

Il faut multiplier le salaire brut par 12 et vérifier que cela correspond bien au salaire brut annuel spécifié dans le contrat de travail.
Attention au revalorisation si ancien contrat ou paiement sur 13 mois ou primes.
Salaire déclaré Contrat Travail = Salaire brut (feuille de paie) X 12.

Etape 3 : Rapport salaire net/ salaire brut

Il faut vérifier le rapport entre les deux chiffres. En effet, le taux de charges varie en fonction du statut du candidat (cadre, fonctionnaire etc.).

Voici une synthèse pour vous aider :

salaire net calculé

Dans certains cas, le candidat peut toucher des indemnités non soumises aux charges sociales (comme
le remboursement des frais de transport, de déjeuner, etc.), auquel cas, il suffit simplement de les rajouter :

Salaire net = (salaire brut x 0.75) + Indemnités

S’il y a une incohérence, il faut faire des recherches plus poussées pour éliminer le risque de falsification.

Il reste encore 4 étapes importantes pour contrôler efficacement l’ensemble des pièces justificatives des candidats. Vous retrouverez le détail de la procédure de contrôle étape par étape dans le livre en téléchargement gratuit « Apprenez à démasquer les faux dossiers de location »

Etape 4 : Le revenu net imposable
Etape 5 : La date d’entrée dans l’entreprise
Etape 6 : Le numéro de sécurité sociale
Etape 7 : La ligne des saisies

  1. Comment vérifier à coup sûr l’avis d’imposition ?

Le dernier document que vous aurez à vérifier est l’avis d’imposition. Ce sont généralement les revenus imposables qui sont falsifiés sur l’avis d’imposition.

Avec la solution que je vais vous donner, vous allez pouvoir démasquer 100% des fraudeurs. En effet, un candidat pourra falsifier facilement son avis d’imposition mais ne pourra pas modifier le montant des impôts qu’il doit régler auprès de l’administration fiscale.

J’ai créé avec le Ministère du Logement un outil qui permet de contrôler la cohérence entre les revenus figurants sur l’avis d’imposition et les revenus déclarés et enregistrés au niveau de l’administration fiscale.

C’est outil est d’une efficacité redoutable : il est accessible gratuitement à tous les propriétaires 👇

A vous de jouer maintenant, vous avez toutes les cartes entre vos mains pour identifier facilement les vrais dossiers de location !

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